El passat dia 16 de març es va publicar al BOE la Llei 5/2019, de 15 de març, reguladora dels Contractes de Crèdit Immobiliari, que haurà d’entrar en vigor als tres mesos de la seva publicació, amb l’objectiu d’ incorporar a l’ordenament espanyol la Directiva 2014/17/UE. Aquesta directiva venia a reconèixer que “(…) la crisi financera ha demostrat que el comportament irresponsable dels participants al mercat pot soscavar els fonaments del sistema financer, (…) i pot tenir greus conseqüències socials i econòmiques”, determinant la Comissió “una sèrie de problemes que pateixen els mercats hipotecaris de la Unió en relació a la irresponsabilitat en la concessió i contractació de préstecs, així com amb el marge potencial de comportament irresponsable entre els participants al mercat, inclosos els intermediaris de crèdit.”

Tota una declaració d’intencions.

Aquesta llei haurà d’esser ara objecte d’anàlisi profund i durant els propers mesos començarem a veure si la seva efectivitat és la esperada. En tot cas, haurem d’estar molt atents a la seva aplicació pràctica ja que el Tribunal de Justícia de la Unió Europea s’haurà de pronunciar al respecte de la regulació del mercat hipotecari a Espanya com a conseqüència, entre d’altres, de la denuncia que la Comissió Europea ha interposat per incompliment  de l’estat espanyol, que hauria d’haver incorporat aquesta directiva abans del 21 de març del 2016.

En aquest recurs, la Comissió Europea, a través de l’Advocat General del cas, sol·licita al Tribunal que imposi a Espanya una sanció de més de 100.000 euros diaris per aquest incompliment.

Els Jutges del Tribunal hauran de començar les seves deliberacions sobre aquest assumpte i dictar sentència.

En tot cas, estarem pendents de la resolució del Tribunal Europeo i dels efectes que l’aplicació de la nova llei tindran al mercat hipotecari.

El Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE) no resoldrà l’assumpte sobre l’índex hipotecari IRPH fins el 10 de setembre, tal com ha anunciat l’advocacia general d’aquest organisme.  El Tribunal ha de decidir si aquest índex de referència, que va ser durant molts anys l’utilitzat en la majoria de les hipoteques de totes les entitats financeres, és nul o no i, per tant, si els bancs hauran de retornar els interessos cobrats de més per la seva aplicació.

Segons alguns estudis (Goldman Sachs per exemple) situen entre els 7.000 i els 44.000 milions d’euros l’import que els bancs haurien de tornar si es declara la nul·litat d’aquesta clàusula, ja que en aquest cas podria ser que el banc hagués de retornar tots els interessos pagats pel client des de l’inici del préstec. Tot i que també podria passar que la devolució es concretés en la diferència entre els interessos pagats per l’IRPH i el que hauria resultat d’haver tingut un altre índex hipotecari alternatiu, per exemple l’EURIBOR.

És possible que les entitats financeres plantegin pactes extrajudicials als seus clients, oferint solucions alternatives a la reclamació d’aquests interessos.  Cal saber que si es firma un acord amb el banc en aquest sentit no serà possible reclamar posteriorment pels interessos pagats de més per aplicació de la clàusula i, el que pot ser més important depenent de l’antiguitat de la hipoteca, perdrà la possibilitat d’eliminar aquest diferencial, o el total dels interessos, pel temps que quedi d’amortització.

És important consultar amb professionals per revisar les clàusules de la escriptura d’hipoteca i analitzar les diferents possibilitats d’actuació en cada cas concret.

L’Audiència Provincial de Barcelona ha declarat la nul·litat de la clàusula multidivisa d’un contracte de préstec hipotecari. En la sentencia, de 12 d’abril passat, el Tribunal obliga a l’entitat financera a eliminar del contracte de préstec qualsevol contingut relatiu a la opció multidivisa, i a calcular novament totes les quotes des de la seva formalització com si aquestes condicions no existissin, deixant el préstec en l’import inicial en euros i aplicant com a tipus d’interès l’ Euríbor amb el diferencial pactat, i aplicant l’excés del que s’hagués pagat a amortitzar capital del préstec, reduint per tant el deute del mateix.

La operació s’havia formalitzat al juliol del 2007 i estava denominada en iens japonesos. Les diferències de canvi del ien respecte de l’euro va provocar l’augment més que considerable del deute pendent del préstec fins el punt que els clients ja no podien assumir el pagament de les quotes. La entitat financera va executar la hipoteca per embargar l’habitatge i en el procés judicial iniciat es va sol·licitar per part de la defensa, que representava el nostre despatx, la revisió de la nul·litat de determinades clàusules i, especialment, la de la clàusula multidivisa, per entendre que no s’havia facilitat suficient informació als clients perquè aquests poguessin entendre adequadament el significat i les conseqüències que la seva aplicació podia comportar en la seva hipoteca.

L’Audiència Provincial, recolzant-se en diversa jurisprudència del Tribunal Suprem i del Tribunal de Justícia de la Unió Europea, estableix la seva determinació sobre la base d’entendre que no és només necessari que les clàusules estiguin redactades de forma clara i comprensible sinó que també és necessari que el client pugui tenir un coneixement real de les mateixes, de manera que el consumidor informat adequadament pugui preveure les seves conseqüències econòmiques a partir de criteris “precisos i comprensibles”. I afegeix que “Només un prestatari que rebi una adequada informació del banc durant l’execució del contracte o que tingui amplis coneixements del mercat de divises, que pugui preveure el comportament futur de les distintes divises en les que pot quedar representat el capital del préstec, pot utilitzar profitosament aquesta possibilitat de canvi de divisa prevista al contracte.”

La sentència declara la nul·litat de la clàusula d’interessos de demora i de la clàusula sòl, que també havien estat impugnades en la nostra oposició a la execució, condemnant a la entitat a la devolució de les quantitats cobrades de més als clients.

Fa ja uns mesos el govern de l’estat va aprovar un decret que havia de permetre als consumidors la presentació de reclamacions davant les entitats financeres per l’aplicació de les clàusules sòl de les seves hipoteques. El mecanisme pretenia, segons diu el propi decret, facilitar la resolució extrajudicial d’aquesta qüestió, evitant la presentació de demandes judicials. Es donava un termini d’un mes per la implementació del procediment a les entitats, i de tres mesos per la resolució de les reclamacions presentades.

Transcorreguts aquests terminis, la impressió és que el mecanisme no ha resultat com preveien. Malgrat la manca d’informació per part de les entitats financeres, s’estima que la resolució extrajudicial proposada resoldrà menys del 25% dels casos, ja que les entitats estan denegant una gran part de les sol·licituds presentades, i es preveuen milers de demandes judicials els propers mesos.

Què podem fer per reclamar?

Es pot presentar una reclamació davant l’entitat, sol·licitant la devolució de les quantitats pagades de més per aplicació de la clàusula, que ha de tenir resposta en un termini màxim de tres mesos.

Si no hi ha resposta, o no es produeix l’acord en les quantitats, o la sol·licitud és denegada per l’entitat, es pot acudir als tribunals de justícia (també es pot fer sense passar per la sol·licitud extrajudicial).

No és aquesta la única clàusula hipotecària que és susceptible de ser reclamada. La jurisprudència, tant del Tribunal Suprem com del Tribunal de Justícia de la Unió Europea, han definit altres: venciment anticipat, interessos de demora… i la de despeses a càrrec del consumidor, que poden ser reclamades.

Hem de recordar, però, que aquestes clàusules no son nul·les per sí mateixes, sinó que s’ha d’analitzar en cada cas concret la seva incorporació a la escriptura, la negociació que es va portar a terme, la informació facilitada per l’entitat al moment de la seva comercialització…